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¿Qué es un vierteaguas?
El vierteaguas es un elemento constructivo colocado justo en la parte inferior de las ventanas o muros exteriores, generalmente inclinado, cuya función principal es:

Desviar o evacuar el agua de lluvia hacia fuera, evitando que se acumule y se filtre hacia el interior del edificio o los muros.

Suele estar hecho de piedra, cerámica, metal o incluso hormigón, y lo verás muchas veces como una especie de repisa o saliente bajo la ventana.

Un vierteaguas es como una especie de mini repisa que se pone justo debajo de las ventanas, por fuera, y su trabajo es muy simple: echar el agua para fuera cuando llueve. Está un poco inclinado para que el agua no se quede ahí ni se meta hacia dentro de la casa o hacia la pared.

Si no está o está roto, el agua puede colarse por donde no debe y terminar en forma de filtraciones, humedades o goteras.

Así que, aunque parezca una tontería, el vierteaguas es como el “paraguas” de tus ventanas

La elección entre comprar un piso con terraza privativa o una terraza comunitaria de uso privativo depende de varios factores legales, prácticos y personales. Aquí te detallo las diferencias y puntos a considerar para que tomes la mejor decisión según tu situación:

1. Propiedad de la terraza
Terraza privativa: La terraza es una parte privada de tu propiedad. Tú eres el único dueño y responsable, y puedes usarla y modificarla (siguiendo las normativas municipales y de la comunidad de propietarios). Está incluida en las escrituras de tu vivienda.
Terraza comunitaria de uso privativo: La terraza pertenece a la comunidad de vecinos (es un elemento común del edificio), pero tú tienes el derecho exclusivo de usarla. Sin embargo, no puedes realizar obras importantes sin autorización de la comunidad, ya que sigue siendo una propiedad comunitaria.

2. Libertad de uso y mantenimiento
Terraza privativa: Tienes plena libertad para usarla, decorar y hacer reformas, siempre dentro de las normativas legales. También serás responsable de los costos de mantenimiento, reparación e impuestos asociados.
Terraza comunitaria de uso privativo: Aunque tienes exclusividad en el uso, necesitas el permiso de la comunidad para modificaciones importantes. Los gastos de mantenimiento suelen ser compartidos entre los vecinos, lo que puede ser un beneficio, pero puede generar conflictos.

3. Implicaciones legales
Terraza privativa: Al ser de tu propiedad, no dependerás de la comunidad para la mayoría de las decisiones. Esto puede darte mayor tranquilidad legal a largo plazo.
Terraza comunitaria de uso privativo: Aunque tengas exclusividad en el uso, sigue siendo un espacio común. En caso de venta, herencias o problemas legales con la comunidad, puede haber más complicaciones. Además, en situaciones extremas (como reparaciones mayores del edificio), podría cambiarse el uso exclusivo por acuerdo de la comunidad.

4. Valor de mercado
Terraza privativa: Generalmente, un piso con terraza privativa tiene mayor valor en el mercado porque es un bien 100% del propietario.
Terraza comunitaria de uso privativo: Aunque también aumenta el valor del piso, suele ser ligeramente menos atractivo para compradores debido a las limitaciones legales y de uso.

5. Costos y conveniencia
Terraza privativa: Los costos de mantenimiento recaen únicamente en ti. Si eres organizado y prefieres independencia, esto puede ser ideal.
Terraza comunitaria de uso privativo: Aquí el mantenimiento y reparaciones podrían dividirse entre los vecinos, lo que reduce tus costos directos, pero también implica depender de las decisiones de la comunidad.

¿Cuál es mejor?

Terraza privativa es mejor si buscas independencia total, mayor valor de propiedad y flexibilidad a largo plazo.
Terraza comunitaria de uso privativo puede ser adecuada si prefieres repartir costos de mantenimiento y no te importa la dependencia de la comunidad para ciertas decisiones.

No, no es correcto. Si una inmobiliaria te dice que el vendedor puede hacer lo que quiera con el dinero de las arras, está simplificando demasiado la situación y omitiendo riesgos importantes.

¿Por qué el vendedor NO puede hacer lo que quiera con las arras?

1️⃣ Las arras son una garantía del contrato, no un pago libre
Cuando entregas arras no es un pago adelantado, sino una garantía de que ambas partes cumplirán el contrato.
Si el vendedor incumple, te debe devolver el doble, por lo que debe tener solvencia para hacerlo.

2️⃣ Si el vendedor se las gasta y luego incumple, podrías perder tu dinero o tener problemas para recuperarlo
Ejemplo: Le das 20.000 € en arras, y el vendedor las usa para pagar sus deudas o comprar otro inmueble.
Luego decide no venderte el piso y te debe devolver 40.000 €.
Si ya se gastó el dinero y no tiene liquidez, podrías verte obligado a demandarlo para recuperar tu dinero.

3️⃣ Las inmobiliarias no son jueces ni garantes del contrato
Muchas inmobiliarias buscan cerrar operaciones rápido y pueden minimizar riesgos para convencerte de firmar.
Sin embargo, lo que realmente importa es lo que diga el contrato de arras y las garantías que tengas.

¿Cómo puedes protegerte?

✅ Exigir un aval bancario
En lugar de dar el dinero directamente al vendedor, puedes pedir que te dé un aval bancario a primer requerimiento.
Así, si incumple, el banco te paga el doble de las arras sin depender de la solvencia del vendedor.

✅ Pedir un depósito notarial
En vez de entregar el dinero al vendedor, puedes acordar que las arras se depositen en una notaría o en una cuenta bloqueada hasta la firma.
Esto evita que el vendedor use el dinero antes de tiempo.

✅ Añadir una cláusula que limite el uso de las arras
Puedes incluir en el contrato algo como:
«Las arras entregadas no podrán ser dispuestas por el vendedor hasta la firma de la escritura pública de compraventa. En caso de incumplimiento, el vendedor responderá con su patrimonio personal y se aplicará la penalización correspondiente.»

CONCLUSIÓN
Si la inmobiliaria dice que el vendedor puede hacer lo que quiera con las arras, no están protegiendo tu dinero.
Las inmobiliarias, en muchos casos, buscan cerrar operaciones rápido y pueden minimizar riesgos para que firmes sin hacer demasiadas preguntas. Pero eso no significa que lo que dicen sea lo mejor para ti.

El dinero de las arras no es un «regalo» al vendedor, es una garantía. Si el vendedor se lo gasta y luego no puede devolverte el doble en caso de incumplimiento, ¿qué pasa? Ahí es donde empiezan los problemas.

Tener precaución con una cantidad importante de dinero no es ser malpensado, es ser responsable. Así que sigue haciendo preguntas y, si algo no te convence, no firmes hasta estar seguro.
Lo correcto es que las arras se mantengan como garantía hasta la firma de la escritura o que el vendedor tenga solvencia suficiente para devolverlas si incumple.

Si te están presionando para aceptar esta condición sin seguridad, es una señal de riesgo. En ese caso, mejor negociar mejores condiciones antes de firmar.

¿Qué es un aval bancario y cómo protege tus arras?
Un aval bancario es un documento emitido por un banco en el que la entidad se compromete a pagar una cantidad de dinero si el avalado (en este caso, el vendedor) no cumple con su obligación. En tu caso, esto significa que si el vendedor no te devuelve las arras (o el doble, en caso de incumplimiento), el banco cubrirá el pago en su lugar.

Ejemplo práctico:

Tú entregas 20.000 € en concepto de arras al vendedor.
A cambio, el vendedor obtiene un aval bancario a tu favor por esa cantidad.
Si el vendedor incumple el contrato y no te devuelve el dinero, puedes presentar el aval en el banco y este te pagará la cantidad avalada.
Luego, el banco reclamará esa cantidad al vendedor, pero ese ya no será tu problema.
Pasos para exigir un aval bancario en un contrato de arras

1. Incluir una cláusula en el contrato de arras
Antes de entregar el dinero, el contrato debe reflejar que el vendedor debe presentar un aval bancario por el importe de las arras antes de disponer del dinero.
Ejemplo de cláusula:
«El vendedor deberá presentar un aval bancario irrevocable a favor del comprador por el importe de XX.XXX €, garantizando la devolución del mismo en caso de incumplimiento. Dicho aval deberá ser emitido por una entidad bancaria de reconocido prestigio y entregado antes de la recepción de las arras.»

Puntos clave:
✔ El aval debe ser irrevocable, lo que significa que el banco no puede anularlo sin tu consentimiento.
✔ Debe emitirse antes de entregar las arras, para evitar riesgos.
✔ Debe especificar el plazo y las condiciones de ejecución, asegurando que puedas cobrarlo en caso de incumplimiento.

2. El vendedor solicita el aval bancario
Para obtener el aval, el vendedor debe dirigirse a su banco y solicitarlo.

Requisitos que el banco pedirá al vendedor:
Demostrar solvencia (tener dinero o propiedades que respalden el aval).
Depositar una cantidad equivalente al importe avalado o aportar una garantía adicional.
Pagar una comisión por la emisión del aval (generalmente entre el 0,5% y el 3% del importe anual).

Importante:
Si el vendedor no consigue el aval, no entregues las arras, ya que eso indica que su solvencia puede no ser suficiente.

3. Verificar el aval antes de entregar el dinero
Antes de pagar las arras, es crucial revisar que el aval cumpla con todos los requisitos legales. Puedes pedir ayuda a un abogado para verificarlo.

Aspectos clave a revisar:
✔ Debe estar a tu nombre como beneficiario.
✔ Debe especificar que cubre la cantidad exacta de las arras.
✔ Debe ser ejecutable a primer requerimiento, es decir, que el banco pague sin necesidad de que haya un proceso judicial previo.
✔ Debe indicar un plazo de validez suficiente, al menos hasta la firma de la compraventa.

Si el aval es correcto, entonces ya puedes entregar las arras con seguridad.

4. En caso de incumplimiento, ejecutar el aval
Si el vendedor incumple y no te devuelve el dinero, puedes ir al banco con el aval y solicitar el pago inmediato.

Pasos para ejecutar el aval:
1️⃣ Acudir a la entidad bancaria que emitió el aval.
2️⃣ Presentar una carta solicitando la ejecución del aval, junto con el contrato de arras y una prueba del incumplimiento.
3️⃣ El banco te pagará el importe avalado sin necesidad de demanda judicial (si es a primer requerimiento).

Si el banco pone problemas, puedes reclamar legalmente, pero con un buen aval, esto es poco probable.

Ventajas y desventajas de exigir un aval
✅ Ventajas:
✔ Seguridad total: garantiza la devolución de tu dinero sin depender de la solvencia del vendedor.
✔ Evita disputas legales largas y costosas.
✔ Mecanismo rápido para recuperar tu dinero.

❌ Desventajas:
✖ El vendedor puede negarse porque el banco le pedirá garantías (depósito de dinero o propiedades).
✖ Tiene un coste para el vendedor (comisiones bancarias).
✖ Requiere que el banco del vendedor sea sólido y confiable.

Conclusión: ¿Debes exigir un aval?
Si el vendedor necesita usar tu dinero de inmediato para otra operación, eso implica que no tiene liquidez, lo que supone un alto riesgo para ti. Si no acepta darte un aval bancario, podría ser una señal de que no podrá devolverte el dinero si algo sale mal.

Si el vendedor realmente quiere cerrar la operación, un aval bancario es una solución justa para ambas partes. Si se niega, quizás sea mejor reconsiderar la compra o buscar otra garantía alternativa.

No, el dinero que entregas como arras no se considera plenamente del vendedor hasta que se formaliza la compraventa.

Cuando firmas un contrato de arras penitenciales, el dinero que entregas es una garantía del acuerdo, pero no es un pago adelantado ni un dinero de libre disposición para el vendedor.

¿Puede el vendedor hacer lo que quiera con las arras?
Depende del tipo de arras y de lo que diga el contrato:

1️⃣ Arras penitenciales (las más comunes)
El dinero sirve como garantía, pero sigue estando vinculado al cumplimiento del contrato.
Si el vendedor cumple y la venta se formaliza, ese dinero se descuenta del precio final.
Si el vendedor incumple, te debe devolver el doble.

✅ No hay ninguna ley que obligue al vendedor a guardar las arras intactas, pero si se las gasta y luego no puede devolverlas en caso de incumplimiento, tú tienes derecho a reclamarlas judicialmente.

2️⃣ Arras confirmatorias (menos habituales)
En este caso, las arras ya forman parte del precio de la compraventa.
Si alguna parte incumple, no hay devolución automática, sino que hay que ir a juicio para reclamar daños y perjuicios.

3️⃣ Arras penitenciales con cláusula de depósito notarial
Para mayor seguridad, puedes pactar que el dinero de las arras se deposite en una cuenta bloqueada o en notaría hasta la firma de la escritura.
Así, el vendedor no podrá gastarlo antes de tiempo.

¿Qué pasa si el vendedor se gasta las arras antes de firmar?
El problema no es tanto que el vendedor use el dinero, sino que si luego incumple y no tiene liquidez, podrías tener dificultades para recuperar el doble de las arras.

✅ Si la operación se completa, no pasa nada.
❌ Si el vendedor incumple y ya se gastó el dinero, podrías tener que reclamarlo judicialmente.

Si el vendedor te dice que necesita usar el dinero de las arras antes de la firma, es una señal de riesgo. En ese caso, lo más seguro es exigir un aval bancario o un depósito notarial.

No, no es responsable ni seguro que el vendedor se gaste el dinero de las arras en otras cosas antes de que se formalice la compraventa.

Cuando entregas dinero en concepto de arras penitenciales, ese dinero es una garantía del acuerdo, pero sigue siendo tuyo hasta que se firme la escritura de compraventa.

¿Por qué es un riesgo que el vendedor se gaste las arras?
1️⃣ Si incumple, puede no tener dinero para devolvértelo
Si el vendedor usa las arras para pagar otras cosas y luego decide no venderte el piso, debería devolverte el doble del dinero recibido.
Pero si ya se lo ha gastado y no tiene liquidez, podrías tener problemas para recuperarlo.

2️⃣ Si el vendedor tiene problemas financieros, pueden embargarle el piso
Si el vendedor usa las arras para pagar deudas, otro contrato o gastos personales, podría significar que tiene problemas de dinero.
Si mientras tanto le embargan la vivienda, podrías perder las arras y quedarte sin el piso.

3️⃣ Si usa las arras para comprar otro inmueble, tu compra depende de otra operación
Si el vendedor usa las arras para pagar las arras de otro inmueble, toda la operación se vuelve más frágil.
Si su compra fracasa, podría echarse atrás en la venta de tu piso y no tener dinero para devolverte el doble de las arras.
¿Cómo protegerse de este riesgo?

✅ Usar un aval bancario
Si el vendedor no quiere hacer un depósito notarial, puedes exigir que te dé un aval bancario a primer requerimiento por el valor de las arras.
Así te aseguras de que, si incumple, el banco te pagará el doble de las arras sin depender de la solvencia del vendedor.

✅ Depositar las arras en una cuenta bloqueada o en notaría
En vez de darle el dinero al vendedor directamente, puedes proponer que las arras se depositen en una cuenta bloqueada (escrow) o en notaría hasta la firma.
Así, el vendedor no podrá gastarlas hasta que la venta se formalice.

✅ Añadir una cláusula en el contrato
Puedes incluir en el contrato de arras una cláusula que prohíba al vendedor gastar las arras antes de la firma de la escritura.
Ejemplo:
«Las arras entregadas no podrán ser dispuestas por el vendedor hasta la firma de la escritura pública de compraventa. En caso de incumplimiento, el vendedor responderá con su patrimonio personal y se aplicará la penalización correspondiente.»

Si el vendedor insiste en usar el dinero de las arras para otras cosas, es una señal de riesgo. En ese caso, es mejor buscar alternativas más seguras antes de entregar el dinero.